"옆집은 2022년에 이 가격 받았다는데..." "금리 내리면 그때 팔까?"
집 팔까 고민하는 분들, 다 같은 생각입니다. 그런데 팔 타이밍을 시장 뉴스로 잡으려는 순간, 이미 틀린 질문을 하고 있는 겁니다.
"지금이 팔 때인가?"가 아니라 "내가 팔 때인가?"를 물어야 합니다.

시장 타이밍이 답이 아닌 이유

집값 바닥과 꼭지는 지나고 나서야 보입니다. 전문가도 못 맞춥니다. 반면 여러분이 확실히 알 수 있는 것 4가지가 있습니다:

① 내 모기지 금리
② 내 양도차익이 얼마나 쌓였는지
③ 앞으로 이 집에 살 계획
④ 판 돈의 다음 목적지

버티는 게 손해인 경우

① 어차피 1~2년 안에 팔아야 하는 상황 → 이직, 은퇴 이주, 다운사이징이 정해져 있다면 타이밍 게임은 도박일 뿐

② 양도차익이 면제 한도에 근접했다면 → 부부 $500K / 싱글 $250K (Section 121). 넘는 순간부터 초과분에 양도세. 집값이 오를수록 세금도 같이 자랍니다

③ 유지비가 삶을 압박한다면 → 재산세 + 보험료 + 수리비가 매년 오르는 큰 집, 그 자체로 매달 손실

급할 것 없는 경우

① 2~3%대 저금리 모기지를 들고 있다면 → 그 융자 자체가 자산입니다. 팔고 새로 사는 순간 6%대로 리셋

② 팔아도 갈 곳이 마땅치 않다면 → "비싸게 팔고 비싸게 사는" 교체는 남는 게 없습니다

③ 실거주 2년을 아직 못 채웠다면 → Section 121 면제는 5년 중 2년 실거주가 조건. 몇 달 차이로 수만 불 세금이 갈립니다

"안 팔고 렌탈 주면 되지" — 여기 함정이 있습니다

양도세 면제는 최근 5년 중 2년 실거주가 조건입니다. 이사 나가고 렌탈로 3년 넘게 주는 순간 면제 자격이 소멸되고, 나중에 팔 때 차익 전체가 과세 대상이 됩니다. "일단 세 주고 나중에 팔지 뭐"가 가장 비싼 결정이 될 수 있습니다.

체크할 건 4가지

• 내 모기지 금리 — 2~3%면 버티기 가산점

• 양도차익 — 면제 한도까지 얼마 남았나

• 실거주 기간 — 5년 중 2년 채웠나

• 렌탈 전환 시 세금 시나리오

팔지 말지는 시장이 정해주지 않습니다. 여러분의 금리, 거주 기간 그리고 세금 상황이 정합니다.

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