라스베가스에서 집을 보다 보면, 지붕에 솔라 패널이 깔린 집을 자주 만나게 됩니다. 위치도 좋고, 컨디션도 좋고, 가격도 맞는데 거기다 솔라까지
"전기료 아끼겠네" 싶어서 넘어가기 쉽습니다.
그런데 이 패널이 누구 것이냐에 따라, 클로징 난이도가 완전히 달라집니다.
셀러에게 꼭 물어봐야 할 첫 번째 질문
"이 솔라, 소유예요? 융자예요? 리스예요?"
이 한 마디가 계약의 성패를 가릅니다. 답에 따라 체크해야 할 서류와 협상 전략이 전부 달라지기 때문입니다.
① Owned (완전 소유) — 그린라이트
가장 깔끔한 케이스입니다.
패널이 지붕, 에어컨처럼 집의 일부로 간주됨
클로징 때 별도 서류 없이 그대로 이전
감정가(Appraisal)에도 가치 반영 가능
단, "다 갚았다"는 서류를 반드시 확인하세요. 말로만 Owned인 집이 실제로 있습니다.
② Solar Loan (융자 잔여) — 옐로우라이트
셀러가 대출을 아직 갚는 중이라면 **UCC-1 Lien (담보권)**이 걸려 있을 수 있습니다.
타이틀 조사에서 무조건 발견됨
해결 전까지 렌더(대출 기관)가 펀딩을 하지 않음
보통 $15,000~$28,000 규모
오퍼 작성 시, UCC 리엔 잔액과 상환 주체를 오퍼에 명시해야 합니다. 셀러가 클로징 전에 페이오프할 것인지, 아니면 바이어가 인수할 것인지를 계약서에 분명히 적어두어야 클로징 직전 혼선을 막을 수 있습니다.
③ Lease / PPA — 레드플래그 가능성
이 경우, 패널의 주인은 셀러가 아니라 솔라 회사입니다.
바이어가 20~25년짜리 계약을 인수해야 함
인수하려면 크레딧 심사를 별도로 통과해야 함
월 페이먼트가 **DTI (부채비율)**에 잡혀서 모기지 한도가 줄어들 수 있음
매년 페이먼트가 오르는 에스컬레이터 조항이 있는 경우도 있음
그렇다고 무조건 패스할 필요는 없습니다. 남은 계약 총액만큼 가격을 깎거나, 셀러에게 바이아웃을 요구하면 됩니다. 협상 카드로 쓸 수 있습니다.
추가로 확인해야 할 것
— 설치 회사가 아직 살아있나요?
정부가 솔라 세금 크레딧을 밀어주던 시절, 크레딧만 노리고 생겼다 사라진 회사가 수두룩합니다. 대형 업체도 파산한 사례가 있습니다. 회사가 없어지면 워런티는 종이 쪼가리, 수리를 맡길 곳도 없어집니다.
→ 확인 못 하고 사면 내 리스크, 확인하고 사면 가격 깎을 협상 카드.
솔라 있는 집 구매 전 최종 체크리스트
솔라가 있는 집을 사고 싶다면 아래 5가지를 반드시 확인하세요
소유/융자/리스 서면 확인 — 말로만 듣지 말고 서류로
리스라면: 계약서 + 에스컬레이터 조항 + 바이아웃 금액
융자라면: UCC 리엔 잔액 + 상환 주체 오퍼에 명시
설치 회사 생존 여부 + 워런티 승계 가능 여부
전기료 12개월 실적으로 실제 절감액 검증
솔라 있는 집이 나쁜 게 아닙니다. 확인 없이 사인하는 게 나쁜 겁니다.
솔라 패널 있는 집, 어떻게 협상해야 할지 궁금하신 분들은 편하게 연락 주세요.
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