월세 받을 생각만 하시나요? 진짜 투자자들은 거기서 안 멈춥니다. 나가는 세금을 줄이고, 집에 쌓인 에퀴티(자산)를 꺼내 다시 굴립니다. 월세는 시작일 뿐입니다.

어떻게 세금을 줄이나고요?
— 감가상각(Depreciation)
건물을 사면 매년 "이 건물, 조금씩 낡고 있어요"라고 IRS에 신고할 수 있습니다. 이걸 감가상각(Depreciation)이라고 합니다. 낡는 만큼 수입에서 빼주니까, 그만큼 세금이 줄어듭니다.

예시: A씨는 월세로 $2,000 벌었지만 감가상각 공제가 $1,500이면, IRS한테는 사실상 "나 $500 벌었어요"라고 신고합니다. 실제로 돈은 들어왔는데, 세금은 훨씬 적게 내는 구조입니다.

한 단계 더
— Cost Segregation (코스트 세그리게이션)
일반적으로는 건물 전체를 27.5년(주거용) 또는 39년(상업용)에 걸쳐 조금씩 공제받습니다. 그런데 카펫이랑 지붕이랑 같은 속도로 낡을까요? 당연히 아닙니다.

• 카펫, 조명, 가전 → 5년

• 사무 설비, 가구 → 7년

• 주차장, 조경 → 15년

• 건물 구조 → 27.5 / 39년

이걸 종류별로 쪼개서 신고하면 공제를 훨씬 빨리, 훨씬 많이 받을 수 있습니다. 이게 바로 Cost Segregation입니다.

얼마나 차이 나나고요?
$500,000 렌탈 건물 기준 예시:

• 일반 방식 → 첫 해 공제 약 $18,000

• 코스트 세그리게이션 적용 → 첫 해 공제 약 $60,000+

같은 건물인데 신고 방법 하나로 $40,000 이상 차이가 납니다.

이 전략, 지금이 타이밍인 이유
Bonus Depreciation이란 코스트 세그리게이션으로 분리한 자산을 첫 해에 한 번에 공제받는 제도입니다. 5년에 걸쳐 조금씩 받는 게 아니라, 올해 산 건물의 해당 자산을 올해 세금에서 한 번에 빼는 것입니다.

$100,000짜리 자산을 분리했다면 $100,000 전액, 올해 바로 공제됩니다.

2025년 트럼프 행정부 출범 후 100% Bonus Depreciation이 공식 부활했습니다. 지금이 역대급 절세 타이밍입니다. 아는 만큼 아끼는 게 세금입니다.

본인 상황에 맞는 절세 전략이 궁금하시다면 언제든지 문의해 주세요.

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