월세 받을 생각만 하시나요? 진짜 투자자들은 거기서 안 멈춥니다. 나가는 세금을 줄이고, 집에 쌓인 에퀴티(자산)를 꺼내 다시 굴립니다. 월세는 시작일 뿐입니다.

• 감가상각을 포함한 다른 절세 전략들이 궁금하시다면 부동산 절세 전략 5가지도 함께 참고해보세요.

어떻게 세금을 줄이나고요?
— 감가상각(Depreciation)
건물을 사면 매년 "이 건물, 조금씩 낡고 있어요"라고 IRS에 신고할 수 있습니다. 이걸 감가상각(Depreciation)이라고 합니다. 낡는 만큼 수입에서 빼주니까, 그만큼 세금이 줄어듭니다.

예시: A씨는 월세로 $2,000 벌었지만 감가상각 공제가 $1,500이면, IRS한테는 사실상 "나 $500 벌었어요"라고 신고합니다. 실제로 돈은 들어왔는데, 세금은 훨씬 적게 내는 구조입니다.

한 단계 더
— Cost Segregation (코스트 세그리게이션)
일반적으로는 건물 전체를 27.5년(주거용) 또는 39년(상업용)에 걸쳐 조금씩 공제받습니다. 그런데 카펫이랑 지붕이랑 같은 속도로 낡을까요? 당연히 아닙니다.

• 카펫, 조명, 가전 → 5년

• 사무 설비, 가구 → 7년

• 주차장, 조경 → 15년

• 건물 구조 → 27.5 / 39년

이걸 종류별로 쪼개서 신고하면 공제를 훨씬 빨리, 훨씬 많이 받을 수 있습니다. 이게 바로 Cost Segregation입니다.

얼마나 차이 나나고요?
$500,000 렌탈 건물 기준 예시:

• 일반 방식 → 첫 해 공제 약 $18,000

• 코스트 세그리게이션 적용 → 첫 해 공제 약 $60,000+

같은 건물인데 신고 방법 하나로 $40,000 이상 차이가 납니다.

이 전략, 지금이 타이밍인 이유
Bonus Depreciation이란 코스트 세그리게이션으로 분리한 자산을 첫 해에 한 번에 공제받는 제도입니다. 5년에 걸쳐 조금씩 받는 게 아니라, 올해 산 건물의 해당 자산을 올해 세금에서 한 번에 빼는 것입니다.

$100,000짜리 자산을 분리했다면 $100,000 전액, 올해 바로 공제됩니다.

2025년 트럼프 행정부 출범 후 100% Bonus Depreciation이 공식 부활했습니다. 지금이 역대급 절세 타이밍입니다. 아는 만큼 아끼는 게 세금입니다.

• 참고로 임대 부동산을 개인 명의로 가져갈지 LLC로 가져갈지에 따라서도 절세 구조와 소송 보호 범위가 달라지니, 개인 vs LLC 완벽 비교 가이드도 함께 검토해보시길 권합니다.

본인 상황에 맞는 절세 전략이 궁금하시다면 언제든지 문의해 주세요.

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